Новости и аналитика

Льготные условия ставки от застройщика увеличивают стоимость квадратного метра жилья. В большинстве случаев брать ипотеку со сниженной ставкой невыгодно. Реклама во всех СМИ и социальных сетях переполнена рекламными приманками. Компании пытаются завлечь клиента всеми доступными способами: дарят отделку «под ключ» в подарок, отдают парковочное место, дают серьезные скидки на квартиры, не берут первоначальный взнос и прочее.

Почти каждый застройщик предлагает оформить ипотеку под очень низкий процент — например, под 4%. В условиях кризиса на рынке недвижимости – это борьба за клиентов.

На первый взгляд это наиболее привлекательно предложение. Однако, если присмотреться, то это решение очень сомнительно. Данные средства вместе с процентами необходимо будет отдать. Если не банку — так застройщику, который заботливо возместит кредитору упущенную выгоду, а потом включит расходы в стоимость квартиры. 

Как это работает?

Практически все строительные компании работают с банками. В работу входит и аккредитация объектов, и работа с ипотечными клиентами. Около 80% от числа всех клиентов большинства застройщиков — это клиенты с ипотекой. В данной ситуации банк и застройщик являются стратегическими партнерами.

Льготная ипотека от застройщика выгодна как первому, так и второму в данной схеме. Смысл работы в том, что застройщик покрывает недополученную банком выгоду сразу из своих средств. Банку так только лучше: он получит проценты в самом начале кредитования. Даже если клиент решит погасить ипотеку досрочно, банк останется в ощутимом плюсе. Застройщику тоже хорошо: во-первых, льготная ставка сильно повышает привлекательность предложения; во-вторых, компания не тратит лишних средств.

Однако, все, что застройщик отдает банку, он потом включает в стоимость квадратного метра. При повышении стоимости на квартиры, застройщик будет применять формальные льготы для клиентов, но скидки здесь — всего лишь формальность. В среднем, минус 1,5% от годовой ставки увеличивает стоимость недвижимости на 3-5%. Если ставку снизили на 2%, цену квартиры повысят в среднем на 7-10%.  

Отсутствие ликвидных квартир

Нашему клиенту Б. понравилась реклама недвижимости от застройщика: скидки, низкие ставки и неплохие объекты подкупили мужчину. Клиент одобрил кредит самостоятельно.

Когда клиент пришел к застройщику, оказалось, что по данной программе доступны далеко не все квартиры. А те, что доступны, стоят на 500 тысяч рублей дороже. Вследствие, клиент отказался от льготной ипотеки и открыл стандартную ипотеку.

Подводные камни

Низкие ставки — это маркетинговый инструмент. Он помогает привлечь клиентов туда, куда они не приходят сами. Данная процедура выгодна прежде всего застройщику. Данная ипотека проходит только на определенные дома, в которых, как правило, у застройщика плохо реализовываются квартиры.

 Возможно, в списке доступных квартир окажутся только неликвидные: с плохой планировкой, видом на промзону, угловые квартиры, в криминальном районе без инфраструктуры или слишком большие по площади. Или дом будет сдаваться через 2-3 года.

Вторая уловка — это срок кредита.

Кажется, что низкая процентная ставка будет действовать в течение всего срока кредитования, но обычно она действует на первые 2 года. Изредка встречаются программы со льготами на весь срок кредита, но тогда банки ставят ограничения на этот срок: обычно он составляет от 7 до 12 лет.