Новости и аналитика

Сделки, связанные с арендой недвижимости, остаются одними из наиболее распространенных. Именно это является основной причиной высокого спроса на данную конъюнктуру рынка. Одновременно с началом «высокого» сезона, случаи мошенничества с арендой недвижимости учащаются. «С финансовой точки зрения собственники сейчас не в лучшем положении. Предложений много, а спрос невелик. Много квартир простаивают. Зная об этом, наниматели ведут очень жесткие торги», — объясняет директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера.

Заключение договора и подписание передаточного акта — еще не повод расслабляться. «Желание арендаторов сэкономить — вот корень всех бед и питательная среда для мошенников. Вариантов обмана множество», — добавляет управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Даже получив ключи от квартиры, жильцы могут остаться без денег и крыши над головой. Рассказываем о шести самых распространенных уловках, с которыми рискует столкнуться любой арендатор.

 

1. Теневой маркетинг

Искусственные скидки позволяют владельцам квартир сократить время простоя своей недвижимости. «Схема следующая: в объявлении указывается стоимость на 5-10% выше желаемой. Под предлогом срочности продавец уверяет, что готов сделать скидку в размере 15-20%. Это выглядит как очень солидный шаг навстречу клиенту, который собирается арендовать недвижимость. На деле же квартира достанется всего на 5% дешевле, чем аналогичная, но именно в этом случае собственник обгонит конкурентов в своей локации, а выгода арендатора будет очень условной», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.

Однако, после выбора квартиры, арендатор оказывается перед лицом новых условий. Неожиданно может выясниться, что указанная в объявлении цена непостоянная и может действовать только при долгосрочной аренде. Если потенциальный арендатор не готов связываться с такими обременениями, собственник потребует доплату в размере от 10 до 20%.

 

2. Поддельные документы

Использование поддельных документов при заключении таких сделок — наиболее распространенный вид мошенничества, считает Вадим Ламин из агентства недвижимости Spencer Estate. Для оформления договора аренды мошенник может предоставить фальшивые бумаги либо копии оригинальных документов под предлогом временного отъезда собственника квартиры. Мошенник проводит показ, подписывает с клиентом все бумаги, получает депозит и арендную плату, а затем исчезает. Поэтому, при заключении сделки необходимо требовать от риелтора нотариально-заверенной доверенности от собственника жилья. 

Особенно предприимчивые за отведенное время успевают найти сразу нескольких жертв. «Только просят заселиться на следующий день, когда жилье освободится. Надо ли говорить, что при попытке открыть дверь счастливый арендатор обнаруживает, что она закрыта на второй замок, от которого ключ не дали», — рассказывает Вадим Ламин.

 

3. Заманчивые предложения с предоплатой

Не стоит соблазняться привлекательными предложения на аренду недвижимости на интернет ресурсах по ценам ниже среднерыночных. Речь идет о квартирах с городской инфраструктурой со свежим ремонтом и оплатой коммунальных услуг за счет собственника. «При разговоре по телефону выясняется, что арендодатель якобы находится не в городе. Он просит арендатора перевести небольшую сумму в качестве залога, чтобы подтвердить серьезность намерений. После того как мошенник получает деньги, его номер телефона больше не отвечает», — объясняет директор проекта Domofond.ru Юлия Денщикова.

Информационные варианты с минимальным комиссионным вознаграждением тоже не сулят ничего доброго. Часто их размещают информационные агентства недвижимости, которые продают адреса и номера в реальности не существующих арендодателей. В лучшем случае это будут данные общедоступных бесплатных сайтов по недвижимости. Чтобы клиент был абсолютно уверен в серьезности компании, ему высылают даже договор об оказании услуг. Но если прочесть договор внимательно, то выяснится, что это договор о предоставлении информационных услуг.

По данным компании «Инком-Недвижимость», предварительная оплата по таким договорам колеблется в диапазоне от 1,5 до 5 тыс. руб.

 

4. Сделки с долевой собственностью

После подписания договора аренды могут появиться родственники собственника, который сдал недвижимость без их разрешения, предупреждает Мария Жукова. Такой вариант сработают, если арендуемая недвижимость находится в долевой собственности. В соответствии со ст. 246–247 Гражданского кодекса России, без официального согласия всех собственников квартиры договор аренды не будет признан действительным. Недобросовестные собственники часто находятся в сговоре и лишь разыгрывают перед очередной жертвой заранее спланированный сценарий.

Но встречаются случаи, когда дольщик действительно передает квартиру третьим лицам без согласования с другими домовладельцами. Они могут узнать о проведенной сделке случайно — от соседей или при личном визите. Согласно ст. 248 ГК РФ, доход от сдачи недвижимости в аренду распределяется между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество. Поэтому если заинтересованные стороны не смогут договориться, арендатора так же ждет выселение.

Чтобы уберечь себя от подобной опасности, при проверке документов важно обращать внимание на количество собственников имущества. «Если в квартире прописано несколько человек, необходимо у каждого взять официальное согласие на сдачу жилплощади. В противном случае они могут потребовать покинуть квартиру. Самостоятельно снимая жилье, не все арендаторы осведомлены о том, что важно ознакомиться с выпиской из управляющей компании.

 

5. Досрочное расторжение договора

Обязательным условием при сдаче недвижимости в аренду нередко является уплата залога или страхового депозита. Однако мошенники придумывают самые разные причины, чтобы не возвращать деньги. Например, сообщают о том, что они были приняты в счет платы за пользование хозяйской мебелью и техникой.

Подобных неприятностей можно избежать, если заранее прописать в договоре санкции для инициатора его досрочного расторжения. В документ не менее важно включить условие внесения залога, а впоследствии получить расписку о его уплате. Снизить вероятность необоснованных обвинений поможет передаточный акт со списком ценного имущества и приложенными фотографиями. Если даже при соблюдении этих правил арендодатель отказался вернуть деньги, решить вопрос поможет обращение в суд.

 

6. Сюрпризы, отложенные «на потом»

Обмануть арендаторов можно, в том числе, намеренно скрыв от них важные подробности проживания. Например, умолчав о каких-то существенных дефектах жилого помещения. Обнаружить их самостоятельно при просмотре бывает невозможно. Собственники могут не рассказать, что летом в квартире стоит неприятный запах из-за соседства с заводом. А небольшой косметический ремонт позволит скрыть тот факт, что жители дома много лет безуспешно борются с сыростью и грибком.

Уберечь себя от подобных проблем поможет знакомство с будущими соседями. У них же можно узнать и о том, как часто хозяин квартиры заселяет новых жильцов. «Иногда арендодатели скрывают наличие насекомых или не говорят о шумных соседях. К сожалению, данные факты можно заметить только после нескольких дней проживания в квартире.

Популярность набирает еще один способ мошенничества. Собственник выставляет свой объект для длительной аренды, но по сниженной цене — за проведение ремонтных работ. Арендатор платит за проживание на 20% меньше положенного, но обязуется выполнить косметический ремонт. Через два месяца, как только ремонт произведен, арендодатель требует жильца освободить квартиру. Наверное, чтобы потом сдавать ее за полную стоимость или проживать самому».