Новости и аналитика

11 марта 2020 года Всемирная организация здравоохранения объявила пандемией вспышку коронавирусной инфекции COVID-19. В ряде стран, в том числе и в России, были введены ограничительные меры, которые негативно повлияли на рынок коммерческой недвижимости. В этой статье мы проанализируем основные изменения, которые коснулись рынка коммерческой недвижимости и постараемся спрогнозировать дальнейшее развитие данной ситуации.

 Последствия коронавируса и режима самоизоляции 

 За первый квартал этого года в России было введено в эксплуатацию три торговых центра общей арендопригодной площадью 95,8 тыс. кв. м — это на 17% выше аналогичного значения прошлого года. Такие данные приводит «Магазин магазинов». В целом, согласно данным консультантов, в этом году запланирован рекордный с 2016 года ввод торговой недвижимости — 1,3 млн кв. м. Наиболее заметное увеличение объема пустых помещений консультанты отмечают на пешеходных улицах в многих городах России: 3,9% против 3,1% в конце прошлого года.
Однако, в связи с пандемией коронавируса, большинство отношений между собственниками коммерческой недвижимости и арендаторами были заморожены на время пандемии, и после снятия ограничений начались переговорные процессы на тему сотрудничества и оплаты в период карантина. Большая часть помещений больших площадей освободилась на фоне не достижения договоренностей.
Конечно необходимо понимать, что ключевую роль в ухудшении обстановки на рынке коммерческой недвижимости стал не столько коронавирус, сколько введенный режим нерабочих дней и самоизоляции. Данные меры привели к оттоку арендаторов коммерческих объектов и бизнес центров. Работодатели пересматривают концепции ведения бизнеса в отношениях с арендодателями, что приводит к увеличению количества вакантных площадей и снижению стоимости арендуемых помещений.

1. Сокращение или перевод персонала на «удаленку»  
Возможно, самое главное последствие пандемии. Дистанционная работа сотрудников доказала свою эффективность, тем более – она обходится работодателю значительно дешевле. По мнению экспертов, полная численность штата персонала многих компаний с высокой степенью вероятности уже не достигнет докризисных показателей. Работодатели приняли тот факт, что большую часть персонала можно держать удаленно от офиса, что создает дополнительный прецедент для развития online сети внутри компании.
Большинство компаний начало менять отношения с арендодателем. Дополнительную роль сыграл тот факт, что Правительством РФ был принят закон, позволяющий арендаторам просить в официальном порядке отсрочку платежа по аренде.
Есть и компании, которые занимаются экспортом или другими торговыми отношениями с другими странами — все они тоже вынуждены были поставить свою деятельность на паузу, и неясно, смогут ли они её возобновить. Мы до сих пор не знаем, когда откроют российские границы, поэтому компаниям приходится сокращать сотрудников, замораживать свою деятельность, освобождать офисы.

2. Снижение арендной ставки
Резкое падение спроса привело ко вполне ожидаемому снижению арендной ставки. Важно отметить, что далеко не всегда это отражается в виде дополнительных соглашений к заключенным ранее договорам. Часто отношения между арендатором и арендодателем попросту «зависают», оставаясь неурегулированными до нормализации обстановки.
Ситуация осложняет не до конца внятная политика государства, обещающая помощь и фискальные поблажки обеим заинтересованным сторонам. На практике поддержка часто ограничивается декларациями, реализация которых на практике становится крайне обременительным делом.

3. Снижение стоимости офисов и сокращение инвестиций
Основной проблемой данного сектора является то, что большинство инвесторов, охотно вкладывающих средства в строительство офисных зданий перешли на инвестирование в жилую недвижимость и земельные участки, а многие перешли на изрядно подешевевшую элитную недвижимость.
Аналитики отмечают снижение ценовой ставки за аренду больших коммерческих помещений, особенно тех, что располагаются выше 1 этажа. Снижение спроса на произошли и на большие помещения, которые располагаются в офисных зданиях, так как большая часть компаний сокращает сотрудников или переводит на удаленку.
Аналитики прогнозируют снижение спроса на большие коммерческие помещения, отдельно стоящие здания, в связи с вышеуказанным и проблемами. Большое количество больших коммерческих помещений на рынке недвижимости освободился от арендаторов в связи с тем, что закрылись большое количество ресторанов, кафе и мест развлекательного характера. По мнению специалистов, в 2021 году на рынке будут востребованы помещения маленьких площадей (до 70 - 100 м2) преимущественно на 1 этажах в жилых домах и спальных микрорайонах в крупных городах и мегаполисах.
Поэтому, в ближайший год, мы увидим проекты офисных зданий, коммерческих объектов с большим количеством зон отдыха и коммерческой деятельности, соблюдающих «дистанцию» как на отдыхе, так и в работе. Возможно, будут появляться проекты жилых домов и коммерческих помещений «нового формата», такие как, офисы формата «open space» и «popup-офисы». Спрос на подобные форматы, по мнению аналитиков, породит новые решения в офисной отрасли в целом.