Новости и аналитика

С 1 июля 2019 года застройщиков России обязали использовать эскроу-счета. Об этом слышали многие, но что конкретно изменилось и что вообще означает словосочетание «Счета эскроу», понимают далеко не все. В данной статье вы найдете простое и понятное объяснение.

Раньше, до изменений в законодательстве, застройщики возводили многоэтажные дома по схеме долевого строительства. Происходило это следующим образом:

  1. Покупатель ищет квартиру и натыкается на интересное предложение от застройщика: квартира в строящемся доме дешевле, чем в аналогичном сданном, на очень приличную сумму: 10, 20, 50 процентов, а то и в целых 2 раза. Единственный минус – ждать окончания строительства, придётся от месяца до трёх лет в зависимости от этапа строительства на данный момент.

  2. Потенциальный обладатель квартиры приходит к застройщику и оформляет с ним договор долевого строительства, регистрирует через МФЦ в Росреестре, оплачивает указанную сумму по договору. Застройщику выгодно продать квартиру сейчас: пусть он отдаёт её дешевле, чем по окончании строительства, зато получает деньги сразу и может их использовать на строительство этого же жилого комплекса.

  3. Застройщик заканчивает строительство многоэтажного дома, сдаёт его по всем правилам, выдаёт ключи и все документы счастливому владельцу квадратных метров в новостройке.

Но, к сожалению, пункт 3 иногда принимал и другой вид: недобросовестный застройщик объявлял о банкротстве, замораживал стройку, деньги покупателям не возвращал. Ситуация явно не из приятных.
Чтобы избежать данную проблему, правительством было придумано проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. И если раньше деньги за покупаемую недвижимость в новостройках отдавались лично «в руки» застройщику, то теперь они кладутся покупателем на специальный счёт эскроу, а застройщик их получит только после того, как сдаст дом в срок, и на первую квартиру в этом доме будет проведена регистрация права собственности. Если застройщик не сдал дом вовремя, деньги будут возвращены покупателю.

В свою очередь, банки обеспечивают строительным компаниям проектное финансирование: они выделяют деньги на строительство, и в том же самом банке открываются эскроу-счета. Застройщик также может строить объекты и за свои средства, но работать со счетами эскроу он всё равно обязан: в этом случае он выбирает банк из списка, одобренного ЦБ РФ.

И если застройщик обанкротится (что при проектном финансировании очень маловероятно), то деньги просто вернутся банком покупателю в полном объёме. То же самое произойдёт, если застройщик задержит сдачу дома более, чем на полгода.

Если же обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счёт, то деньги аналогично вернутся покупателю, но возвращать их будет уже АСВ – Агентство по страхованию вкладов, правда, не более 10 млн рублей.

И да, ипотеку можно открывать в любом банке, который вам больше всего понравился условиями, ведь эскроу-счёт будет открываться всё в том же банке, который был выбран застройщиком как эскроу-агент.